“El mundo cambia a un ritmo vertiginoso, y el sector inmobiliario logístico, conocido como “inmologístico”, no es ajeno a esta dinámica acelerada, influenciada por el desarrollo tecnológico. Resulta inquietante darnos cuenta de que cada vez nos cuesta más seguir este ritmo frenético de avances que, en lo esencial, nos hacen preguntarnos si nos dirigimos a un mundo mejor o peor.”

Panorama del mercado inmobiliario español en 2024
En 2024, la inversión en el mercado inmobiliario español alcanzó los 14.000 millones de euros, un 25% más que el año anterior. El segmento logístico e industrial registró 1.400 millones de euros, representando el 10% del total y con un crecimiento del 27%. En términos de absorción (alquiler), se contrataron 2,5 millones de metros cuadrados, un 25% más que en 2023. Estas cifras reflejan un desempeño sólido, por encima del promedio de los últimos cinco años. Mejor de lo que se esperaba.

Basados en estas cifras y en las variables que a continuación analizamos, parece que el futuro del sector es optimista. En una encuesta reciente a los inversores más importantes se infiere que los dos sectores de preferencia para la inversión son el concepto “Living” y la “Inmologística”

Tendencias clave en el sector inmologístico

Cinco tendencias están moldeando el sector:

1. Avance tecnológico
2. Medio ambiente, Sostenibilidad y criterios ESG
3. Crecimiento del comercio electrónico
4. Entorno político y económico mundial
5. Falta de suelo disponible

Nos enfocaremos en la más disruptiva: la inteligencia artificial (IA).

La tecnología como motor de transformación

El avance tecnológico redefine la logística. En concreto, la IA introduce una revolución sin precedentes con dos aspectos clave:

1. Toma de decisiones: Por primera vez, un invento no solo optimiza procesos, sino que decide por nosotros. Algoritmos determinan la idoneidad para un empleo o qué contenido ver en plataformas digitales. Máquinas mandando a humanos suena a una situación nueva que plantea muchos dilemas. Ejemplo: si un coche autónomo se equivoca y mata a un peatón, ¿quién es el responsable?

2. Generación de contenido y creatividad: A diferencia de invenciones previas, la IA crea arte, música, literatura y programación, entre otros. Esto impacta la producción y logística, reduciendo ventajas competitivas de fabricar en países de bajo costo laboral. Si una IA escribe un éxito mundial, ¿quién se lleva las ganancias?

En nuestro sector se materializan estos conceptos con ejemplos como el auge de los centros de datos, incansable desarrollo del Ecommerce, la introducción de nuevas tecnologías de gestión de edificios (BMS) y muchos más que irán apareciendo. Resalto también un avance en todos los procesos y la forma de relacionarnos, donde está nuestra empresa, DDigitalwarehouse, como digitalizador de procesos comerciales.

Sostenibilidad y cuidado del planeta: una tendencia irreversible (ESG)

El desarrollo de almacenes prioriza la eficiencia energética, la reducción de huella de carbono y la ergonomía laboral. Fondos de inversión apuestan por activos sostenibles, aunque cambios políticos pueden modificar esta tendencia a futuro. Tendencia ESG (Environmental, Social and Governance). El parque antiguo de naves se va a ir reconvirtiendo en base a estos criterios. La falta de suelo disponible hará que en algunos lugares esta reconversión será más rápida, como puede ocurrir en ciudades como Barcelona. La lucha contra el desperdicio de recursos y el auge de la economía circular son otros dos aspectos importantes en crecimiento.

Ecommerce: un motor de crecimiento

El comercio electrónico sigue impulsando la demanda porque se necesita más espacio logístico para la misma venta en este canal. Se estima que su peso en el PIB español podría alcanzar el 10-12%, superando actualmente los 80.000 millones (5%). De estos, el 50% se corresponden con producto y el otro 50% con servicios. Lo que afecta a los edificios tiene que ver sólo con el producto. En la pasada pandemia casi el 100% pasó a ser producto, lo que duplicó las cifras y llegó a significar un 40% de la demanda, volviendo a sus cauces en los momentos actuales, alrededor del 10%. Pero sigue creciendo a ritmo de 2 dígitos anuales.

Entorno macroeconómico y político

La inflación en EE.UU. y Europa se modera, mientras que las tasas de interés descienden, facilitando la financiación y la revalorización de activos inmobiliarios. Vuelve la apuesta por la compra de suelos de los grandes inversores y desarrollo de la cartera a riesgo para equilibrar la demanda.

Está por ver si los cambios políticos afectarán de lleno a las políticas de la agenda 2030 alcanzadas por 193 países en 2015 en favor de la prosperidad, las personas y el medio ambiente.

Falta de suelo

Este aspecto es preocupante en algunas áreas de España. El suelo es la materia prima de nuestro negocio y servicio a la sociedad. La liberación de suelo se cocina en los Ayuntamientos a través de los Planes Generales de Urbanismo y se coordina desde las Comunidades Autónomas. Todos los políticos, da igual el color, tienen una enorme responsabilidad de ordenar adecuadamente este recurso para que el sector siga dando servicio a un precio adecuado. En algunas zonas se está optando por reciclar edificios antiguos ya que la tensión de los precios por la falta de suelo está haciendo rentable esta vía. Todos debemos hacer un esfuerzo en que se libere de forma adecuada para un crecimiento sano.

Reflexiones finales

El sector inmologístico está en un punto de inflexión, sigue de moda, impulsado por buenas condiciones macro, tecnología, sostenibilidad e Ecommerce. Seguimos surfeando una ola que nos favorece como sector por encima de otros.

Hay una cierta tensión de precios entre la oferta y la demanda que se generó por la elevada inflación pero que ahora parece que va a ir equilibrándose al mejorar las condiciones financieras.

En nuestra cabeza rondan algunas preguntas de futuro algo inquietantes: ¿cuándo veremos almacenes totalmente automatizados y cómo nos afectará? ¿Sera el SCM una IA? ¿Nos dirá la IA dónde y qué construir, diseñaran el modelo financiero? ¿Gestionarán las IA las nuevas inversiones?, ¿Escribirán estos artículos las IA?

No quiero entrar en el tema de si tomará conciencia un día porque el principal problema para analizarlo es que aún no sabemos definir bien qué es esa consciencia humana, así que mucho menos podemos definir que una máquina se haga consciente de sí misma. Sirve para una distopía en el cine, como hemos visto en algunas películas, pero en la realidad parece algo mucho más complejo de evaluar, lo que no evita el peligro, pero si su cuantificación.

Lo que está claro es que la lucha por el avance y control de la tecnología de hoy es la lucha por el poder venidero en todos los campos, incluido el inmologístico, y por esa razón nadie lo va a parar. Su buen uso está otra vez en nuestra voluntad y capacidad de control, como ya ocurre con la tecnología nuclear.

ACERCA DEL AUTOR
Enrique López Barea, CEO de “DDigital Warehouse” y colaborador de RALOG, Red Ayuda Logística – www.ddigitalwarehouse.com