LA MACROECONOMÍA ENFRÍA LOS GRANDES DATOS DE LA PANDEMIA

Desde el punto de vista de cualquier tipo de cambio, el mundo inmobiliario debería ser de los más lentos, para eso hablamos de bienes inmuebles. Dado que los proyectos tienen una vida media de más de 3 años entre terrenos, desarrollos y alquiler/venta, no somos un ejemplo de rapidez, ni de flexibilidad, desde cualquier ángulo que se nos analice. Pero, ¿ocurre esto también en lo económico?

Pues no tanto, no nos libramos de los efectos de los cambios de la macroeconomía con cierta rapidez, que sí son inmediatos a nuestras cuentas de resultados y balances, aunque nuestros movimientos sean más lentos, tipo elefante, dadas nuestras grandes inercias y ciclos largos de proyecto. No podemos frenar muy rápido como otros, pero algunos efectos son inmediatos.

Ante el entorno que venimos sufriendo de inflación muy elevada (energía, guerras e inestabilidad sanitaria) y tipos de interés al 4,5% en Europa y al 5,5% en Usa, sin duda la ralentización ha sido bastante rápida, por factores internos (subida coste financiero y de construcción) y por factores externos, como la elevada inflación, problemas de suministro/oferta y bajada del consumo. Gastamos más, pero consumimos menos, es lo que tiene la elevada inflación, que genera desigualdad, afectando especialmente a las capas bajas y medio-bajas.

Centrándonos en nuestro sector baste decir que la inversión en Real Estate en total (incluyendo Vivienda, Oficinas, Retail, Inmologística, Hoteles y Resto) bajó de 17.600 millones de euros en 2022 a 11.200 millones en 2023, una bajada del 35%, pero que en Inmologística ha sido aún peor, con un descenso del 50%, alcanzando los 1.150 millones de euros.

Con el alquiler, la otra variable para medir al sector, pasamos de 2,8 millones de m2 alquilados en 2022, a 2 millones en 2023, un descenso de casi un 30%.

Un aspecto muy nocivo que les ocurre a todas las sociedades inmobiliarias, cotizadas o no, con la subida de tipos es el siguiente. Dado que la subida de tipos de interés marca una inmediata subida de exigencia de mayor rentabilidad al sector, que debe dar un par de puntos por encima del dinero de deuda fija, y que esta “yield” o rentabilidad se utiliza para el cálculo del valor de los activos, pues inmediatamente nos baja el valor del activo del balance sin hacer nada, que nos puede obligar a provisionar pérdidas patrimoniales a corto plazo.

Como es lógico, las rentas existentes empiezan a subir de forma inmediata para intentar aumentar el ratio de rentabilidad que pide el mercado financiero (a lo que se une, en este caso, la subida de costes de construcción de casi un 30%), que es el que pone el dinero, y los proyectos se paran dado que los costes financieros aumentan de tal forma que nadie quiere levantar proyectos a riesgo (sin cliente final) porque salen precios de alquiler muy altos, dejando las bolsas de suelo tranquilas hasta que vengan mejores tiempos para construir.

Todo esto ocurre en muy poco tiempo, pocos meses después, provocando una alta tensión entre la oferta, obligada a subir precio, y la demanda que no asimila semejantes subidas en esos plazos tan cortos.

TENDENCIAS DE MERCADO

Así las tendencias que se producen son las que hay actualmente en el mercado.

1. Subida inmediata de precios de los activos en alquiler disponibles. Los precios han subido más de un 10% de forma general
2. Parada de construcción de proyectos a riesgo y aumento de llave en mano. Pocos se atreven a construir a riesgo.
3. La inversión y el alquiler de grandes proyectos se para moviéndose demandas de menor tamaño. Escasez de grandes alquileres
4. Ruptura entre los precios de oferta y los que la demanda puede pagar.

Dado que los niveles de ocupación de algunas empresas grandes después de la pandemia son cercanos al 100%, como Prologis o Merlin Properties por ejemplo, nadie quiere levantar nuevos proyectos en sus suelos actuales, aumentando los proyectos llave en mano por necesidad.

Hecha esta introducción de tendencias, los datos del primer trimestre siguen la senda del año pasado, es decir, fríos, pero con sus particularidades locales por área.

RESULTADOS PRIMER TRIMESTRE 2024 INMOLOGÍSTICA

Zona centro se ha quedado con una disponibilidad alta de un 7,5% con grandes proyectos en Illescas y Torija disponibles sin ocupar, hablamos de 20.000 y 30.000 m2. Un alquiler un poco más bajo que el primer trimestre de 2023, un 17% en concreto, para alcanzar los 220.000 m2.

Cataluña, con escasez de producto en la corona 1, al 2% de disponibilidad, tiene en Tarragona un 15% de disponibilidad. Precios muy caros y con algunos proyectos mirando a Girona. La falta de terreno y los precios de la provincia de Barcelona son preocupantes. Cataluña baja el alquiler un 61% respecto al año pasado alcanzando los 90.000 m2, un gran traspiés.

Respecto a Valencia estamos en otra zona con falta de producto e incremento de precios. La tasa de disponibilidad es de 1,6% lo que está lastrando la contratación. La absorción (alquiler) del primer trimestre fue de 53.000 m2, muy por debajo de los 113.000 m2 del año anterior, es decir, una caída del 47%. A pesar de todo es una zona con prioridad de inversión para todos, aunque tenemos falta de terrenos disponibles y precios caros.

Los datos de inversión nos llevan a ser un poco más positivos con aumento del 15% sobre el año pasado y una cifra de 283 millones en el primer trimestre.

Otra nota también positiva, los tipos de interés del Euribor (3,72% a un año) están descontando la tan esperada bajada de tipos que todos esperamos para revertir esta situación. Esto sólo ocurrirá si la inflación se considera controlada, hecho que aún no está del todo claro. Ayer nos enteramos de que el Banco Central Europeo bajó 0,25 puntos el precio del dinero. Habrá que esperar, pero tenemos esperanza.

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1. El desarrollo de suelo industrial es la base para nuestro sector. Al día de hoy en Illescas un suelo se desarrolla en 2 años, mientras que en Madrid tardamos más de 5. Ante este problema, conocido por el gobierno de Madrid, se ha impulsado la Agencia Pública de Logística a modo de ventanilla única para reducir la burocracia. Esta empresa pública estará plenamente operativa en 2025. Ojalá ayude a mejorar la situación de desventaja de Madrid. Es una iniciativa positiva
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